تفکیک درعرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر. به عنوان مثال مالک یا مالکین، زمین به مساحت 5 هزار متر مربع را به قطعات 200 متری تقسیم نموده که در عرف ثبتی گفته می‌شود که این زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است. تفکیک اراضی موات بیشتر از حد نصاب و اراضی وقفی به نفع شهرداری، تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده بین محدوده 5 ساله و 25 ساله تفکیک شهرک ها و همچنین تفکیک اراضی کاربری های مختلف از جمله ممنوعیت های تفکیک است .
به این ترتیب، از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم‌نامه استفاده می‌شود. تمامی امور تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌گیرد و بعد از تنظیم صورتمجلس تفکیکی سند مالکیت برای قطعات صادر و در صورت لزوم تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می‌گیرد. و براساس آن ملک به قطعات کوچکتر تقسیم شده و به قطعات شماره‌های جدید، یعنی فرعی داده می‌شود. حدود و حقوق ارتفاقی جدید تعریف و پس از آخرین قطعه‌ای که انتقال داده می‌شود، سند اولیه باطل می‌گردد. از تفکیک در تقسیم‌نامه‌ها نیز استفاده می‌شود. در تقسیم‌نامه‌ها، مالک بیش از یک نفر بوده و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح صورت می‌گیرد. در تقسیم‌نامه، ملک مشاع بوده و بعد از تفکیک، سند تقسیم‌نامه تنظیم می‌گردد. براساس صورتمجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و اسناد مالکیت مشاعی، همراه تقسیم‌نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال و در این صورت، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می‌گردد.
تفکیک آپارتمان: اگر فردی در زمین خود چند واحد آپارتمان بسازد ( مثلا در دویست متر مربع زمین پنج طبقه دو واحدی ساختمان بنا کند ) با اتمام عملیات ساختمانی برای واگذاری و فروش هر کدام از واحدها باید سند تفکیک شده بگیرد تا به هر خریدار یک واحد آپارتمان تعلق گیرد یا سند رسمی مجزا.
افراز،
اگر یک مال غیر منقول ( خانه یا زمین یا مغازه ) بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند پس افراز یعنی این که مال مشاع بین شرکای آن تقسیم شود. افراز فقط در اموال غیر منقول (مثل ملک و زمین) کار برد دارد. جدا کردن سهم مشاع شرکا و به تعبیر دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا نسبت به سهم هر یک از آن ها به طوری که وجود حالت اشاعه در آن کاملا مشهود باشد.