افراز و تفکیک از نظر شکلی و ماهیتی دارای تفاوت هایی بشرح ذیل می باشند:
1- در تفکیک وجود حالت اشاعه (مشاع بودن) ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ، ولی در افراز باید حالت اشاعه ، یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.
2- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه (سهم) یکدیگر و قصد ، قطع حالت اشتراک می‌باشد.
3- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد. که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد. اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکاء و به وضعیت دیگری مقدور نباشد ، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک ، که در سهم شریک قرار می‌گیرد ، بهای آن تقدیم و در صورتمجلس افراز قید گردد.
4- تفکیک ، فقط تقسیم ملک است، اما در افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آن ها اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد. ولی در تفکیک اینطوری نیست و بدون ضرورت ، مالک میتواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد ، تفکیک نماید.
5- سن مالکان یا مالک زمین دخالتی در تفکیک ندارد ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی ، اگر میان مالکان ، محجور یا غایبی وجود داشته باشد ، تقسیم ملک با دادگاه خواهد بود.
6- تنظیم تقسیم‌نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاعی بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم‌نامه میان خود توافقی نداشته باشند ، یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند. تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط، با وجود صورتمجلس تفکیکی، شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند. در واقع افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه صورت می‌گیرد.
7- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می‌شود و بارضایت معترض می‌توان ادامه اقدام راانجام داد.ولی اعتراض به افراز در حین اقدام ، ازشرکای دیگر پذیرفته نیست. ولی پس از اتمام کار می توانند اعتراض نمایند. در این صورت رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
8- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر ، هر مالک مشاع میتواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت ، سند مالکیت شش دانگ ، قطعه زمین اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته ، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به ثبت تسلیم نماید.
9- صورتمجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا بطور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند. اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می‌توان گفت که برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی ، تفکیک ، اقدامی دو مرحله‌ای و افراز اقدامی یک مرحله‌ای است.
10- تفکیک در ثبت انجام می‌گیرد ، اما افراز هم در ثبت و هم در دادگاه صورت می‌گیرد.
11- در افراز رأی صادر می‌شود ، ولی در تفکیک صورتمجلس تفکیکی
12- در افراز اجبار حاکم است ، ولی در تفکیک مسامحه
13- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاعی خارج می‌گردد. یا اگر مالک یک نفر باشد ، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می گردد. ولی در افراز فقط سهم خواهان جدا شده و بقیه ملک، مشاع باقی می‌ماند.
14- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود ، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود ، اما در افراز ، اگر اعتراضی صورت گیرد ، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.